Pubblicato l’11/12/2020 su Creditvillage.news
Il mondo del recupero crediti e il mondo del real estate sono da sempre molto connessi tra loro, in Italia in modo particolare. Nella nostra storia bancaria, la garanzia immobiliare è considerata la garanzia più tradizionale e confortevole per il creditore. L’erogazione del credito ipotecario è direttamente funzionale a tutta la nostra economia: comprare un immobile è il modo più semplice per ottenere un finanziamento. A volte anche in maniera pretestuosa: spesso la Banca rogante non tiene infatti conto di alcuni effetti collaterali quali la precarietà dei redditi (privati) la strumentalità del bene (aziende) e l’oscillazione del mercato immobiliare (tutti); in questo modo il rischio di default va decisamente oltre la certezza con la quale il credito è stato concesso, in nome di una garanzia che spesso tradisce le aspettative.
Va da sé che nei casi di default delle posizioni l’escussione della garanzia immobiliare diventa la prima cosa da fare e risulta quindi evidente che sebbene il tema NPL sia relativamente giovane dovrebbe essere consuetudine consolidata per gli istituti di credito la gestione degli immobili ipotecati.
Eppure non è così. Fino a 10-15 anni fa all’interno dei dipartimenti recupero crediti/sofferenze la riqualificazione delle garanzie immobiliari era un tema pressoché sconosciuto e lasciato all’iniziativa degli operatori più intraprendenti. Con gli occhi del tempo presente sembra scontato, ma fino ad allora non era consapevolezza diffusa la valorizzazione degli immobili al fine di ottimizzare i recuperi.
Lo scenario del recupero crediti odierno è talmente mutato ed evoluto da rendere irriconoscibile il precedente. Oggi gli attori sono fortemente specializzati, spesso dire “ipotecario” o “chirografario” non basta a descrivere l’attività di un servicer. Ci sono una serie di cluster quali asset class, categoria borrower, dimensioni e business model che rendono fortemente riconoscibile (a volte unica) l’attività di un operatore specializzato e ne determinano la riconoscibilità sul mercato. Se prima il mercato NPL era simile a un mercato all’ingrosso, ora sembra più a un agglomerato di botteghe artigianali dove all’interno si possono vedere approcci al lavoro diversi tra loro. Insomma, un mercato maturo. Talmente maturo da potersi aprire con consapevolezza all’esterno, agli investitori e agli operatori della stessa asset class.
Nel caso del Real Estate, si tratta di una grande opportunità. Ci sono moltissimi operatori tradizionali alla ricerca di opportunità che il mondo NPL/UTP può veicolare. Il servicer si pone dunque quale business originator verso il mercato e attraverso le proprie competenze specifiche sa all’occorrenza affiancare il partner in tutte quelle attività che per l’immobiliarista tradizionale sono da considerarsi non core: il connubio spesso è vincente per entrambi.
Il caso tradizionale è quello dello sviluppo immobiliare ex novo: il coinvolgimento di un attore specializzato può ottimizzare le risorse interne ed esternalizzare buona parte dei rischi connessi a un’attività non-core. C’è una grande differenza tra il dire e il fare: tutti parlano di crediti in sofferenza, anche al di fuori del nostro mercato, ma pochi sono in grado di maneggiarli e comprendere le dinamiche di queste posizioni.
Per esempio, molti immobiliaristi anche esperti confondono la titolarità di un credito ipotecario con la titolarità di un immobile. Quanto è importante l’expertise di un servicer specializzato? Viceversa, quante opportunità può perdere un servicer ipotecario solo perché non ha tempo, struttura e fondi per valorizzare una garanzia?
Occorre sempre ricordare, a dispetto di una credenza comune, che l’attività del recupero crediti e della riqualificazione delle garanzie sottostanti non sono affatto attività anticicliche; semplicemente si collocano immediatamente dopo il ciclo economico tradizionale, con le medesime finalità e gli stessi attori. Per capirci, l’obiettivo principale di un immobiliarista è il realizzo delle proprie attività mediante la vendita all’utilizzatore finale (il miglior pagatore possibile); tale obiettivo è perfettamente allineato con quello del mercato NPL/UTP, nel quale l’operatore trova la sua soddisfazione economica allo stesso modo. In questo contesto di obiettivi allineati i player del mercato immobiliare e del recupero crediti possono stringere alleanze profittevoli.
Infine, va sottolineato il fatto che in un contesto ciclico di attività profittevoli si crea un volano economico positivo per molti altri soggetti: fornitori, tecnici, agenzie, operatori del settore immobiliare in genere ritrovano la possibilità di produrre lavoro e redditi generando indotto per la comunità di riferimento. Esiste poi un effetto benefico indiretto tipico dell’attività di valorizzazione delle garanzie NPL/UTP: spesso la fase di stallo conseguente al dissesto dei debitori coinvolti crea una situazione di degrado che in alcuni casi eclatanti ha un impatto su intere aree, quartieri, città. Di conseguenza, il ripristino di queste situazioni produce effetti indiretti spesso non calcolabili a priori ma non per questo meno importanti.
A titolo di esempio, pensiamo a cosa può significare per un quartiere abitativo il ripristino di un fabbricato in degrado magari nel frattempo anche occupato o divenuto centro di attività opache, o anche semplicemente per un condominio l’arrivo di un buon pagatore che va a ripristinare una situazione di morosità tipicamente a carico in solido a tutti i condomini.
La condizione indispensabile affinché si possano stringere alleanze e collaborazioni tra il mondo real estate e quello del recupero crediti è che entrambi gli attori lavorino a compartimenti stagni e che le loro attività non interferiscano. Il rispetto dei reciproci ruoli impedirà sovrapposizioni nella distribuzione dei compiti e dei profitti, determinando maggiore efficienza nel lavoro svolto e un miglior risultato a beneficio di tutti.
Emanuele Grassi
