Pubblicato il 12/10/2020 su Creditvillage.news
Sin dall’inizio della pandemia, tutti noi operatori del settore ci siamo sentiti rivolgere da più parti e in diversi contesti la stessa domanda: come cambierà il mercato immobiliare? E quale sarà l’impatto di questo cambiamento per tutti i crediti garantiti da immobili e terreni?
Il primo istinto è quello di dare una risposta genericamente ottimista nella quale spieghiamo che l’impatto sarà temporaneo e trasversale e che nell’arco di un breve periodo tutto tornerà alla normalità.
Ed effettivamente molte cose sono già tornate alla normalità: sia pure con le precauzioni del caso, siamo tutti tornati ad alcune vecchie abitudini comportamentali. In fondo, lo stesso lockdown lo abbiamo trascorso tutti all’interno di un immobile: una base dalla quale partire ovviamente c’è. Poi, un pensiero dopo l’altro, vengono alla mente tutte le cose che invece ancora non stanno funzionando. Non credo di avere sufficiente spazio per citare tutte le situazioni del mercato immobiliare che ancora subiscono le conseguenze della pandemia; ne citerò soltanto una, così grande e sensazionale da contenerle tutte:
Milano.
Per chi tra i lettori ha avuto il piacere di essere adottato (lavorativamente e non) da questa città o semplicemente ha potuto trascorrerci del tempo negli ultimi 5 anni, ciò che sto per dire suonerà molto familiare. Fino a gennaio scorso si respirava un’aria frizzante. Milano si era scrollata di dosso l’etichetta di città grigia e fumosa a suon di iniziative al passo con i tempi, infrastrutture efficienti e moderne, attraendo l’attenzione di tutto il mondo con conseguente trend in crescita praticamente per tutta l’economia che le gravita intorno.
Oggi Milano è abbacchiata, involuta. Alberghi chiusi, serrande abbassate. Il barista sotto l’ufficio, dopo un primo periodo di ottimismo autoindotto, ha un perenne sguardo triste. Il sindaco, sfidando la logica conseguenza di sembrare pazzo, ha implorato milanesi e non di tornare in città; ad oggi non si sa quando avverrà, e se avverrà.
Il fenomeno dello smart-working non è una novità del 2020; è un processo iniziato inesorabilmente 10/15 anni fa che ha accelerato improvvisamente i suoi effetti. Dunque il problema non è il cambiamento, ma il fatto che stia avvenendo in modo drastico. Milano e tutte le grandi città in genere non hanno avuto il tempo di adattare il loro ecosistema al cambiamento e ciò sta generando un impatto forte e doloroso.
Questo discorso vale in generale nel descrivere gli effetti post-pandemia: il problema sta nella differenza tra cambiamento e tempo di adattamento. Queste situazioni sono tipiche di una calamità naturale, che però normalmente colpisce luoghi circoscritti e più o meno isolati; in un mondo globalizzato è come se stessimo vivendo gli effetti di un terremoto su scala mondiale, cosa che non abbiamo vissuto a memoria di libro.
Fatte queste riflessioni e tornando alla domanda iniziale, come poter pensare di dare una risposta? Forse la risposta giusta, a costo di sembrare impreparati, è la più onesta: non lo sappiamo. Impossibile intercettare tutti i trend di un mercato complesso come quello immobiliare, per almeno tre motivi:
– il mondo è troppo interconnesso per poter prevedere tutte le conseguenze legate alla chiusura temporanea o definitiva di un’attività;
– il mercato immobiliare è per etimologia lento e quindi più lentamente che in altri settori vedremo tutte le conseguenze;
– non sappiamo ancora con esattezza come il mondo reagirà a una nuova eventuale ondata diffusa di contagi e quali potranno essere le conseguenze per le attività produttive.
A questo contesto di oggettiva incertezza, si aggiunge la variabile degli NPL/UTP. E’ ormai consapevolezza diffusa che nell’arco dei prossimi 6/9 mesi le banche si troveranno ad affrontare una nuova ondata di sofferenze e inadempienze, proprio quando si pensava di aver iniziato ad arginare il problema. Preso atto di questa situazione, agli operatori non è certo consentito gettarsi nello sconforto. Tutti noi sappiamo che nelle pieghe di una crisi sono nascoste delle opportunità e che fa parte del nostro lavoro affrontare tutte le situazioni problematiche per definizione, focalizzandoci sui lati positivi e sulle soluzioni. Vorrei porre l’attenzione su alcuni concetti generali:
– non sarà mai possibile impedire completamente l’interazione fisica tra le persone, che è naturale e che non potrà mai essere completamente sostituita dal remoto. Per noi italiani poi, figuriamoci! Pensandoci bene, tutte le interazioni di questo tipo nate in passato sono poi sempre sfociate in un incontro fisico (ti contatto su Linkedin, ti incontro di persona). La stragrande maggioranza delle interazioni che oggi abbiamo da remoto e che sbandieriamo come nuova normalità sono nate da incontri vis-à-vis. Questo significa che la necessità di incontrarsi a lungo termine prevarrà sull’isolamento sociale, con tutte le conseguenze del caso per il mercato immobiliare;
– cambiamento significa trasformazione, non distruzione: anche questa è una legge di natura. Per quanto forte sarà la sberla del Covid, prima o dopo accuseremo il colpo e troveremo un altro modo di utilizzare i nostri immobili; è accaduto alle vecchie fabbriche di inizio ‘900, ai vecchi cascinali di metà ‘900, accadrà anche per tutti quegli immobili (tanti o pochi) la cui destinazione d’uso si renderà obsoleta;
– la maggior parte degli attuali operatori del mercato NPL/UTP sono figli della grande ondata di sofferenze che si è creata nell’ultimo decennio. Oggi il servicing è un’attività collaudata, focalizzata e specializzata; la vecchia ondata ha trovato banche e operatori impreparati, la nuova ondata invece troverà un mercato organizzato e maturo, molto più efficiente ed evoluto;
A questo punto, sia pure con la cautela e gli scongiuri del caso, riformuliamo la risposta alla domanda precedente: non lo sappiamo, ma ci faremo trovare pronti. Prenderemo dal mondo del virtuale la migliore caratteristica e la porteremo in tutti i settori: l’agilità.
Lavoreremo in modo agile, veloce, liquido. Saremo pronti a cambiare idea, smonteremo vecchi paradigmi e costruiremo nuovi business e nuove attività; ci rimboccheremo le maniche, faremo tutto il necessario. Whatever it takes, parafrasando uno dei motti più celebri di questo anno complesso. Se dovremo cambiare la destinazione d’uso di un immobile, lo faremo senza pensarci due volte.
Non lesineremo negli investimenti in piccole e grandi capex, perché gli investimenti a lungo termine in questi periodi valgono oro. Investiremo in attività di servicing specializzate e dedicate, perché l’agilità è merce che si trova solo nelle boutique.
Se il debitore ci chiederà di sederci a un tavolo, lo faremo più volentieri; se non lo farà lui, lo inviteremo noi. Condurremo la nostra attività con fiducia; anche se certe situazioni sembrano senza soluzione, la storia ci insegna che la soluzione si è sempre trovata.
Emanuele Grassi
