C’è una differenza sostanziale tra un credito e un credito ipotecario, e non dipende solo dalla presenza di una garanzia.
Quando parliamo di credito ipotecario, parliamo di un credito che a tutti gli effetti detiene un grado di privilegio all’interno di una procedura, sia essa esecutiva o concorsuale.
Ciò che non è chiaro a tutti, alcuni addetti ai lavori compresi, è che un credito originato da un mutuo ipotecario non necessariamente è un credito ipotecario.
O meglio, lo sarà esclusivamente per la quota capitale, interessi e accessori come stabilito dalla legge (a sommi capi come descritto nell’art. 2855 c.c.).
La quantificazione di un credito per la sua quota ipotecaria presenta alcune insidie, che abbiamo provato a delineare in tre punti salienti:
1.Differenza tra valore lordo di un credito e credito ipotecario
Come già anticipato, non necessariamente i due valori coincidono. L’operatore è facilmente tratto in inganno, in quanto le parti cedenti tendono a esibire in prima istanza il valore lordo (cosiddetto GBV, “Gross Book Value”).
Inoltre, vista anche la complessità del calcolo e la carenza di documenti, la maggioranza dei servicer non calcolano il valore ipotecario e si fanno manlevare contrattualmente su tutte le caratteristiche del credito, fatta eccezione per la sua sola esistenza.
Ulteriore complicazione: l’articolo di legge di riferimento è interpretato in modo diverso dai vari Tribunali. Esistono diverse interpretazioni ad esempio circa il periodo di calcolo rispetto agli interessi convenzionali e viene dibattuta la questione circa l’attribuzione degli interessi moratori al chirografo oppure al privilegio. A volte, come nel caso di Milano, vengono internamente dettate le linee guida da seguire; l’operatore specializzato deve conoscerle.
2. Differenza tra privilegio ipotecario nelle procedure esecutive e concorsuali
L’ipoteca è certamente da considerarsi un privilegio; tuttavia essa assume una valenza diversa a seconda del tipo di procedura in cui è inserita.
In questo caso non si tratta della quantificazione di un credito, ma della sua corretta collocazione (e previsione) nel piano di riparto.
Nelle procedure esecutive è più semplice delineare i gradi di privilegio e gli eventuali crediti da porre innanzi all’ipotecario; nelle concorsuali è più complesso, sia per il maggior numero di classi di privilegio presenti, sia per la complessità dei calcoli e delle previsioni di incasso.
3.Differenza tra credito ipotecario e credito ipotecario fondiario
Il fatto che un credito ipotecario sia o meno fondiario ha un incidenza importante nel recupero dello stesso. Anche qui non si tratta di una diversa quantificazione del credito, bensì di un privilegio maggiore (in alcuni casi) e di una maggiore facilità del recupero e nei tempi di incasso del credito.
Senza addentrarci negli aspetti tecnici, (per chi fosse interessato segnaliamo la sentenza della Corte di Cassazione Civile, Sez. III, 12 settembre 2014, n. 19282), colpisce il fatto che i due strumenti possano prestarsi ai medesimi scopi con risultati in termini di azioni di recupero profondamente diversi.
Alcune differenze a titolo esemplificativo: il fondiario può portare a termine una procedura esecutiva anche in caso di fallimento dell’esecutato; il fondiario incassa i proventi di un’esecuzione con anticipo rispetto al riparto finale.
La materia è complessa e meriterebbe un approfondimento; l’operatore NPL è facilitato dal fatto di trovarsi davanti una situazione già delineata, ovvero scoprirà a giochi fatti se il credito è fondiario o ipotecario e si comporterà di conseguenza.
Emanuele Grassi
