Come si valuta un immobile pignorato? E dunque, come si valuta un credito ipotecario?
È una questione delicata e complessa. Nel nostro Paese prezzare un immobile su libero mercato è già di per sé difficile e materia di contenzioso tra commerciali, tecnici, proprietari, periti estimatori. Manca totalmente uniformità di giudizio.
Figuriamoci se aggiungiamo a tutto questo il fatto che un immobile sia pignorato o potenzialmente pignorabile, quindi soggetto a una serie di possibili complicazioni. Ne citiamo alcune: stato occupativo ignoto, incertezza sui tempi di liberazione, incertezza circa le condizioni dell’immobile, incertezza su tempi e costi delle procedure, incertezza sui tempi di incasso.
Amalgamando il tutto, il risultato sarà un’accozzaglia di pareri discordanti tra tutte le parti in gioco; ne consegue una distanza che è probabilmente una delle cause madre del famigerato “bid-ask gap”, almeno per quanto concerne il credito ipotecario.
Dove sta il giusto metro valutativo quindi? Molto semplice: il prezzo lo fa sempre il mercato.
Ogni investimento va valutato sempre per il reddito che produce. Per un immobile si tratta dell’affitto; per un credito ipotecario l’analisi è più complessa, tiene conto di tutti i fattori citati sopra, ma alla fine si tratta sempre di ricondurre tutto alla capacità dell’asset di generare profitto a lungo termine.
Così, la capacità degli attori di questo mercato è quella di sommare tutte le variabili presenti nel mercato immobiliare di riferimento (anche la più banale offerta al ribasso, per esempio) con le variabili e le incertezze tipiche del recupero crediti e delle procedure giudiziali, e al contempo valutare singolarmente queste variabili per comprendere quali di esse hanno un vero impatto sull’asset preso in considerazione.
A parità di immobile, il fatto che su di esso gravi una procedura esecutiva o un concordato cambia completamente gli scenari di recupero. Idem per esempio se un immobile è occupato o meno, e a che titolo, determina un’appetibilità completamente diversa del bene sul mercato. La destinazione d’uso del bene allo stato di fatto e il possibile cambio hanno un forte impatto sul target di clientela. Questa lista può continuare per molte righe.
I periti CTU e (purtroppo) molti colleghi differenziano la valutazione a libero mercato (OMV) con la valutazione dell’immobile pignorato/da pignorare (JMV) semplicemente con % forfettarie di decurtazione. Questo può avere un senso in un’ottica di deprezzamento per eccesso, molto meno se si desidera una quotazione puntuale. La valutazione GMA, in corso di certificazione e secretata da un software dedicato, tiene conto di tutte le variabili “judicial” che incidono e che potranno incidere sul prezzo singolarmente; ciò mette il Cliente e anche noi nelle condizioni di avere una forte realtà sull’operazione e calibrare la strategia di recupero in modo personalizzato per singolo asset.
Emanuele Grassi
