Gli addetti ai lavori avranno certamente notato negli ultimi 12 mesi un aumento dell’affluenza alle aste immobiliari. Si sta probabilmente realizzando la visione dei più lungimiranti del settore, che da qualche anno lavorano per portare alle aste i privati cittadini e per provare a equiparare le vendite giudiziarie alle vendite su libero mercato.
Sembrano lontani i tempi in cui la vendita alle aste era considerata un affare per pochi, e si dava per scontata l’esistenza di loschi affari dietro questo ambiente. In questo senso, il risultato ottenuto è certamente molto positivo.
I recenti adeguamenti normativi (cfr. d.l. 83/2015 e d.l. 59/2016) hanno fatto il resto, accelerando i tempi del processo e proponendo prezzi più appetibili per gli asset.
Ma è davvero tutto in discesa? È possibile che questo sia un trend positivo di lungo periodo?
Noi abbiamo qualche dubbio. Secondo noi la corsa alle aste immobiliari è “strana”, per almeno tre motivi:
1.Il numero di asset venduti è pressoché invariato:
chi pensa che la maggiore affluenza alle aste sarà la panacea di tutti i mali, si sbaglia. Se è vero che più persone determinano prezzi più alti e (forse) maggiore velocità nella vendita, ci fa riflettere il fatto che a fronte del 25% di incremento delle buste depositate, si ha avuto un incremento del 5% degli asset venduti rispetto al totale delle vendite. Ovvero molti cani alla ricerca dello stesso osso, che non significa molti ossi venduti …
2. I prezzi di vendita in alcuni casi superano i valori del libero mercato:
qualche settimana fa un agente immobiliare ci ha detto: “Ora come ora, ha più senso vendere un immobile all’asta che metterlo nella mia vetrina”.
La “moda” delle aste e il meccanismo irrazionale che le contraddistingue (effetto casinò) porta il prezzo di vendita di alcuni asset a superare il prezzo di vendita a libero mercato. Questa cosa non può avere una logica né può essere considerata un trend: la vendita all’asta comporta rischi e compromessi che fisiologicamente devono scontare un prezzo rispetto alla vendita libera. Prima o poi questo effetto finirà, è certo.
3. Non abbiamo evidenza di segnali di ripresa dell’economia:
il mercato immobiliare segue da sempre e con proporzionalità diretta l’economia del Paese. Tràina ed è trainato. Negli ultimi 12 mesi non ci sono stati segnali né evidenze di dati tali da far prevedere un aumento del prezzo degli immobili. I salari sono rimasti invariati e la capacità di indebitamento pro-capite è diminuita. In questo scenario un aumento dei prezzi va considerato solamente come episodico e connesso alla nicchia di mercato.
Per questi e per altri motivi collegati riteniamo che questo trend vada interpretato come ricollocazione della liquidità e non come un trend duraturo. La nostra valutazione degli asset continuerà a basarsi su assumptions più durature e prevedibili.
A prescindere da questo è comunque innegabile che la crescente attenzione verso il mercato degli NPLs ha portato maggiore liquidità in questo microcosmo; in questo modo si rischia però di creare una situazione paradossale nella quale metà del mercato è florida e l’altra metà è in crisi!
Non facciamoci abbagliare, altrimenti i nostri NPLs torneranno ad essere NPLs!
Emanuele Grassi
lavoro nelle aste.
Quoto in pieno l’articolo.