Come ben descritto nella prima parte del post registriamo un andamento irregolare del mercato immobiliare: la particolarità rispetto al precedente ciclo è il cambiamento radicale delle condizioni sociali ed economiche dei lavoratori dipendenti.
Essi rimangono ben propensi a comprare immobili anche indebitandosi, tuttavia le nuove forme contrattuali d’assunzione non sono ancora state recepite dal mercato del credito, e difficilmente lo saranno.
Ecco allora delinearsi un nuovo scenario nel mercato ordinario delle compravendite immobiliari, più vicino al modello anglosassone.
Ipotizziamo 3 grandi cambiamenti nel mercato immobiliare del prossimo futuro:
– assestamento del numero delle transazioni:
le compravendite raggiungeranno un numero fisiologico in linea con il nostro PIL e si assesteranno per qualche tempo non essendo trainate da nuove erogazioni di mutui;
– minor numero di privati proprietari di case e diminuzione della qualità media degli immobili:
avremo meno persone che potranno permettersi una casa di proprietà, e si abbasserà di conseguenza la qualità media che i proprietari di casa mettono nelle Loro abitazioni. L’artigianato locale e la manodopera di qualità sono tratti caratteristici del nostro Paese, e dovremo avere cura di difenderli;
– nascita di forme diverse di abitazione, basate sulla condivisione delle spese e degli spazi (co-housing, social housing, co-working, edifici a impatto zero);
Riteniamo dunque che anche l’approccio al mercato immobiliare vada modificato in funzione di valorizzare i nostri crediti non-performing. Per ogni cambiamento, proponiamo un nuovo approccio:
– valutiamo gli immobili secondo il loro rendimento netto:
l’immobile probabilmente perderà il suo status di traino e indotto per l’economia, e diventerà sempre più asset da reddito; in questo senso è bene fare attenzione sin d’ora a tutti quegli asset che possono scontare una forte correzione sul prezzo, dovuta appunto al fatto che non è commisurato al rendimento (si prendano come esempio le ville della Versilia o di molti appartamenti della Costa Smeralda)
– consideriamo la qualità degli immobili come un valore aggiunto:
… anche se non direttamente proporzionale al prezzo. Un immobile con finiture di pregio e arredamenti di qualità sarà più difficile da trovare, e potrà essere una variabile determinante per la vendita o messa a reddito;
– iniziamo a valutare le nuove forme di abitazione e di approvvigionamento dei clienti:
anche se al momento co-housing e simili possono sembrare opzioni azzardate rappresentano il futuro delle iniziative immobiliari; presto la sharing economy e il crowdfunding saranno applicati anche al mercato immobiliare e potranno anche essere se opportunamente regolamentate soluzioni intelligenti al problema del credito.
Auguri sinceri di Buon Natale e buone feste da tutto il nostro staff.
Emanuele Grassi
