Il mercato dei crediti ipotecari

A livello massivo, il mercato dei crediti ipotecari in Italia stenta a decollare.

Per i motivi più svariati (vedi anche l’articolo “Crediti in sofferenza: il parere dei diretti interessati/1”) domanda e offerta non si incontrano. C’è chi ipotizza che questo sia dovuto alla volontà degli istituti di non svalutare troppo i propri asset; alcuni mettono l’attenzione sul fatto che i crediti immobiliari sono stati poco accantonati nei bilanci e ora a maggior ragione si fa fatica ad accantonare per via della diminuzione degli utili; c’è anche chi pensa che i grossi fondi/società acquirenti offrano oggettivamente troppo poco. È molto probabile che ci sia una parte di verità in tutte queste teorie.

Nonostante ciò, stanno proliferando i servicer che trattano questi crediti.

Forse si preparano alla cessione massiva che verrà, forse diversificano. Fatto sta che un gran numero di servicer per crediti chirografari si sono “buttati” nell’ipotecario, pensando di applicare lo stesso modello di business.

Lo stesso discorso vale per un nutrito gruppo di avvocati, società di valutazione immobiliare, periti, fondi immobiliari e affini, tutti a cercare la Loro fetta di torta.

Succede talvolta di imbattersi in alcuni di questi professionisti/società che vengono da altri ambiti, e di capirlo al volo. Vuoi perché il Loro modello di business è diverso, vuoi perché vengono da altri ambiti e hanno altri punti di vista, vuoi perché non hanno esperienza. Il credito ipotecario è un’attività fortemente poliedrica, non improvvisabile.

Lungi dall’estendere il giudizio alle intere categorie, abbiamo elencato una serie di caratteristiche must have per un servicer ipotecario:

– capacità di individuare correttamente il credito: quando parliamo di “credito ipotecario”, parliamo di qualcosa di significativamente diverso dal “credito”. Il privilegio ipotecario, calato nelle procedure esecutive e/o concorsuali, ha tutta una serie di regole di calcolo e stima. Cosa incredibile, ogni tribunale in barba al codice adotta dei criteri diversi di calcolo.

– capacità di quantificare le spese dei terzi: è relativamente facile quantificare internamente le spese da sostenere, molto più difficile prevedere i costi esterni. In una procedura concorsuale ad esempio possono impattare pesantemente sull’esito del deal. Le exit strategy vanno impostate anche in funzione di questo: una buona programmazione delle spese e delle prededuzioni determina un’analisi numerica più puntuale . Anche qui ogni tribunale ha i suoi usi e costumi, da conoscere.

– agganci/network territoriale: con un processo di analisi e lavoro evoluto, la verifica territoriale ha la funzione della conferma. In alcuni casi rimane imprescindibile, gli immobili in Italia sono come gli italiani, pieni di particolarità e varietà anche quando si trovano molto vicini.

– approccio corretto al real estate: un credito ipotecario che rimane obbligatoriamente un credito rischia di diventare un’opportunità persa; la grossa parte della valorizzazione avviene quando si interviene sull’immobile oggetto di garanzia. Questo implica un totale cambio d’abito, le logiche dell’immobiliare sono decisamente differenti e devono convivere con quelle finanziarie. Non è sufficiente costituire una Reoco, occorre che la Reoco sia una vera e propria azienda a sé stante.

Emanuele Grassi