Chi frequenta incontri a tema NPL sa perfettamente che uno dei topic immancabili è la visione degli investitori stranieri del mercato NPL italiano.
Come nel più classico degli stereotipi del nostro Paese si fa presente come il quadro normativo sia instabile, gli asset di difficile valutazione, i tempi di recupero incerti etc. etc. Genio e sregolatezza.
Che poi alla fine si dice che questa situazione farà desistere gli investitori stranieri e invece puntualmente ogni anno i capitali aumentano e i servicer italiani vengono venduti profumatamente a società o fondi esteri. Tutti sappiamo, anche se non ce lo diciamo, che i capitali da investire sono molti più degli asset da comprare, e che un appartamento nella campagna italiana non è poi tanto peggio di un appartamento nella countryside inglese o tedesca.
Per te, investitore o servicer straniero che vuoi comprarti qualche NPL italiano, queste sono le 5 cose che devi assolutamente sapere:
– il valore sul libero mercato (OMV) detratto di una % forfettaria è il peggior modo di calcolare il valore di una garanzia ipotecaria NPL. In Italia, il mercato libero e il mercato delle aste giudiziarie sono due cose completamente diverse.
Diffida dalle perizie che ti forniscono il valore in questo modo: l’incertezza sui tempi di liberazione dell’immobile e la scarsa accessibilità allo stato di fatto incidono troppo.
L’unico vero comparable di un immobile all’asta è un altro immobile all’asta nelle medesime condizioni;
– è vero che il credito fondiario si incassa più velocemente rispetto al credito ipotecario, ma non lo mettere nel tuo business plan come fosse oro colato; a seconda del tribunale in cui capiti, la legge è recepita diversamente; troverai chi ti manda il 90% dei soldi sul conto direttamente dall’aggiudicatario, chi ti dice che non è favorevole all’articolo 41 T.U.B. (normativa di riferimento) e tutta una serie di sfumature tra le due;
– se investi in procedure concorsuali, accertati che il servicer a cui affidi il tuo portafoglio abbia ben chiaro che dovrà mettere a disposizione una o più persone il cui compito sarà esclusivamente attaccarsi al telefono con i professionisti e sollecitare, sollecitare, sollecitare;
– se hai a disposizione i tempi medi per tribunale di ogni fase giudiziaria, e se vuoi dormire tranquillo, accertati di mettere nell’algoritmo un dato superiore almeno del 30% per evitare spiacevoli sorprese. In Italia ogni scusa è buona per un’opposizione, un rinvio, una nuova udienza. La media inizia a funzionare dopo i 100 crediti;
– investi in una sola asset class per volta e rivolgiti a un servicer che si occupa esclusivamente di questa asset class.
P.S.: Abbiamo recentemente aperto il nostro account Twitter: @GMAsrl1
Emanuele Grassi
