Quando si parla di NPL ipotecari si tende erroneamente a fare di tutta l’erba un fascio. Non solo con riferimento alle diverse tipologie di asset ipotecati (leggi anche “Very special servicing”, approfondiremo l’argomento nei prossimi post), anche e soprattutto con riferimento alla location di detti immobili.
Chi si approccia a questo mercato ragionando sulle cosiddette “special situation” ovvero ragionando su singole operazioni piuttosto che su grossi perimetri va inevitabilmente a cercare le pepite. Fatti 100 NPL 50 sono garantiti da immobili in provincia, 40 nell’hinterland, 10 in centro a Milano: tutti (o quasi) si buttano a pesce su questi ultimi.
Il risultato è una “sineddoche professionale”, ovvero gli attori saranno portati a lungo andare a identificare il mercato NPL con gli immobili residenziali di Milano centro. Che rappresentano, a titolo di esempio, tutti gli immobili siti in location liquide e appetibili.
E quindi? Che ne è del restante 90%?
I dati aggiornati (fonte BKIT) ci riferiscono che il 75% delle sofferenze lorde sono in capo alle aziende, e di queste il 75% sono garantite da immobili non residenziali.
In parole semplici e sintetizzando molto, possiamo azzardare a dire che il 60% circa degli NPL sono garantiti da capannoni e centri commerciali. È evidente che il problema è molto lontano dal centro di Milano.
Il restante 90% dei crediti ipotecari NPL seguirà con ogni probabilità una di queste strade:
– verrà inserito in una cartolarizzazione multimiliardaria e verrà recuperato in via giudiziale al 30/40% (media) del nominale;
– verrà riscattato dal proprietario o dall’occupante dell’immobile;
– verrà acquisito o transato da società virtuose che cercano le pepite in posti inesplorati;
– sarà oggetto di riqualificazione o conversione da parte di chi fa la gestione del credito, al fine di valorizzarlo e venderlo a prezzo maggiore e più velocemente.
Il futuro della gestione NPL passa obbligatoriamente dalle ultime due strade. La prima è senz’altro quella più battuta, la più semplice ma evidentemente la più dolorosa.
La seconda è quella più auspicabile, anche se segnali di una ritrovata capacità reddituale dell’italiano medio all’orizzonte ancora non si vedono.
Emanuele Grassi
