La valutazione di un credito ipotecario è un’attività delicata e complessa. E’ il risultato di attività molto eterogenee: al fine di ottenere un risultato eccellente, tutte devono essere puntuali e coordinate tra loro.
Le fasi salienti della due diligence sono:
- analisi tecnica/estimativa: redazione e raccolta di perizie tecnico-estimative, valutazione commerciale, attività drive-by per inquadrare il mercato locale e il contesto nel quale l’immobile si trova;
- analisi giudiziale: verifica delle attività legali già svolte, stima tempi e costi delle successive azioni e delle procedure esecutive/concorsuali;
- quantificazione del credito: raccolta dati documentali e verifica dei calcoli già effettuati dalla cedente; riparametrazione del credito con particolare riferimento alla quota privilegiata (cfr. ex art 2855 c.c.) e alla riformulazione degli interessi secondo quanto previsto dal Codice Civile.
GMA si è specializzata nelle due diligence aventi come oggetto i crediti ipotecari non performing. Nel 2012 abbiamo creato un team interno specializzato con esperienza di centinaia di casi diversi tra loro, provenienti da attività di valutazione portafogli e da analisi di posizioni single name molto complesse.
Fare due diligence su un portafoglio ricco di posizioni e fare due diligence su un single name sono due attività molto differenti tra loro, anche se ovviamente perseguono il medesimo obiettivo. Nel primo caso si privilegiano gli approcci statistici e vengono adottate cautele maggiori, perché in alcuni casi è impossibile seguire meticolosamente gli step descritti nel precedente paragrafo per ragioni di tempo ed economicità; nel secondo caso la posizione viene maggiormente approfondita e con un livello di dettaglio più elevato, in caso di credito in fase di cessione, anche il prezzo massimo d’acquisto ha maggiori probabilità di avvicinarsi alla richiesta del cedente.
Il risultato finale è una valutazione del credito che vuole essere il più possibile prudente e comprensiva di tutte le variabili in gioco, e che rende il committente consapevole delle effettive potenzialità dell’asset.
Partendo da una meticolosa check-list, l’azienda ha sviluppato internamente un software (REV GMA) interconnesso ai più avanzati sistemi di big data e intelligenza artificiale del settore. Il sistema è collegato alle maggiori banche dati pubbliche e private del settore.
Ciò ci consente con una semplice attività di data entry iniziale di avere un parametro di riferimento per la nostra due diligence già affidabile, al quale aggiungere poi verifiche referenziali e statistiche a supporto del dato già rilevato.
