Pubblicato il 17/05/2021 su Creditvillage.news
Tornando con i ricordi a un anno fa, penso spesso che siamo entrati in questa nuova condizione assolutamente impreparati. Sotto tutti i punti di vista. Ci dicevamo di continuo l’un l’altro “chi se lo sarebbe mai aspettato”, catapultati in una condizione da film di fantascienza con strade deserte, ospedali allo sbando e isolamento sociale. Forse tutto questo invece si poteva prevedere, o meglio avremmo potuto farci trovare più preparati, ma questo è un altro film che non trova spazio in questo articolo.
In quelle prime settimane i nostri pensieri non sono stati del
tutto razionali. Non sapevamo quanto sarebbe durato il lockdown,
figuriamoci cosa avremmo potuto intuire del mercato immobiliare e degli
NPLs. Ricordo che il mio telefono suonava continuamente: lo strumento già usato
e abusato prima della pandemia era diventato l’unico modo di dialogare con
l’esterno e passavo la giornata a parlare con le persone degli argomenti più
disparati, condite da domande impensabili tipo “sei vivo?”, “che
ne sarà dei miei immobili?”, “cosa compriamo in borsa?” e cose
simili.
E’ passato circa un anno, sono cambiate tante cose. Da prima ovviamente, ma
anche dall’inizio della pandemia a oggi molte cose sono diverse. La più
importante senza dubbio la possibilità di pensare al domani in modo più
razionale, logico, chiaro. Al netto di tutte le questioni ancora aperte per
le quali non mi sento all’altezza di esprimere un giudizio, siamo alla vigilia
della stagione estiva con un programma vaccinale avviato e una discreta dose di
ottimismo sul fatto che il prossimo inverno il virus non ci colpirà
con la stessa forza.
In questo articolo vorrei soffermarmi sulle situazioni che stiamo vivendo oggi
e che un anno fa non avremmo potuto prevedere. Credo che la comprensione di
questa distonia possa davvero aiutarci a trovare la bussola e a vivere, per
quanto possibile, con lucidità il momento presente.
Ne ho contate tre:
- Non linearità dell’impatto:
probabilmente anche all’inizio della pandemia avevamo tutti capito che alcuni settori sarebbero stati colpiti più di altri; penso ad esempio al turismo in senso negativo e alla logistica/delivery in senso positivo. Ciò che determina la situazione attuale non è però uno spaccato così netto: è un’intersezione di impatti diretti e indiretti, determinati dall’indotto e in alcuni casi anche da aspetti puramente psicologici.
Parlando di NPLs ipotecari, assistiamo a eventi assolutamente non prevedibili: il numero di aste battute è crollato, trascinato dagli effetti del famigerato 54ter sugli immobili adibiti ad abitazione principale. Il rovescio della medaglia è che assistiamo a situazioni collaterali non prevedibili come ad esempio la grande partecipazione alle aste che vengono battute, determinata forse dalla maggiore concentrazione degli acquirenti. Lato immobiliare, invece, osserviamo l’inattesa dinamicità del mercato dei direzionali delle grandi città e degli immobili a destinazione turistica che paradossalmente dovrebbero essere i comparti più colpiti dal Covid per destinazione d’uso.
Anche nel mercato residenziale troviamo qualche situazione inaspettata o non preventivabile: i prezzi delle grandi città sono stabili, nessuna fuga verso la campagna come si poteva pensare in un primo momento. La voglia di cambiare aria (letteralmente) e di ritrovare la libertà trova la sua sublimazione nella seconda casa, che vive un momento florido nelle compravendite e nei prezzi come non si vedeva da 10 anni a questa parte.
2. Una nuova quotidianità
Forse anche per un bias del nostro cervello, in queste situazioni siamo portati
a pensare che il problema si sarebbe risolto alla stessa velocità con la quale
si è creato. Ciò che purtroppo sta accadendo è che a distanza di un anno
godiamo di libertà limitate e variabili nel tempo, questo determina un contesto
di incertezza economico non lineare (vedi punto precedente) e mobile, creando
difficoltà di tutti i generi. Ciò che probabilmente accadrà nel prossimo futuro
è che torneremo a una nuova normalità, vale a dire a una quotidianità che
assorbirà le conseguenze negative e positive di quanto è accaduto. Lavoreremo
di più in smart-working e vivremo di più in località turistiche, ma
difficilmente potremo stipare uno spazio chiuso o usare i mezzi pubblici allo stesso
modo.
Ancora una volta, tutto questo impatterà anche sugli NPLs e sul mercato
immobiliare in maniera inattesa e difficile da prevedere: le moratorie non sono
ancora scadute e certamente non potranno scadere tutte nello stesso momento;
non è ancora chiaro il destino dei direzionali e degli immobili a destinazione retail,
dalle botteghe ai centri commerciali. Probabilmente a distanza di tempo ci
saremmo aspettati di avere le idee molto più chiare su come agire in certe
situazioni per il recupero dei crediti o su come valorizzare un certo tipo di
asset; non è così e probabilmente non sarà così ancora per diversi mesi.
3.
La ripartenza:
in questo limbo in cui ci troviamo nel quale ognuno di noi gode di
libertà e situazioni diverse, il tratto comune è la voglia di ripartire e
uscire da questa spiacevole situazione. Sembra naturale pensare a un fine
pandemia di grande entusiasmo, con vendite record per tutti e revenge
spending dilagante. La realtà è che questa situazione sta lasciando
pesantemente il segno su qualcuno (vedi ancora la non linearità) e questa
ripartenza non sarà per tutti allo stesso modo. Salute, economia, psicologia:
il virus non ha aggredito solo le vie respiratorie. Quanti hotel o ristoranti
ripartiranno? Quante persone avranno perso il lavoro? Le risposte a queste
domande sono importantissime per il mercato immobiliare e di rimando per il
mercato NPLs ma la verità è che oggi non le conosciamo. I dati rilevati in
questo momento sono influenzati da troppe dinamiche diverse e non possono
rappresentare un trend di lungo periodo. Possiamo giusto notare che le
compravendite immobiliari reggono l’urto e che in generale il mercato è
frizzante e ottimista; sono probabilmente gli effetti dell’ondata di liquidità
che abbiamo ricevuto, che se non verrà tradotta in produzione/economia reale
diventerà presto inflazione.
Viviamo dunque una fase di transizione: siamo troppo vicini al punto di svolta
per essere al buio, ma c’è ancora troppa incertezza nei prossimi passaggi per
avere un quadro chiaro della situazione. E’ importante in questo momento non
fidarsi totalmente dei trend e delle pulsioni irrazionali, che possono essere
falsi amici. Il momento storico è una novità per tutte le generazioni e non
possiamo permetterci di approcciarci con leggerezza alle attività di domani.
La vera sfida odierna è quella di mantenere alta l’attenzione. Questo
lungo periodo di crepuscolo ha annebbiato un po’ la nostra capacità di reazione
agli stimoli e alle opportunità; ognuno di noi deve fare uno sforzo importante
in questo senso. Adesso è molto complesso riuscire ad analizzare un
portafoglio NPL, decidere per il cambio destinazione d’uso di un immobile o un
terreno; è facile lasciarsi tentare dall’attività per inerzia ma dobbiamo
accettare il dubbio, adottare il criterio di prudenza e approcciarci al lavoro
con professionalità.
Il tempo è sempre galantuomo e prodigo di ricompense per chi approccia il lavoro in questo modo.
Emanuele Grassi
