Ogni operatore nell’ambito della gestione dei crediti ipotecari ha ormai ben presente che cosa sia una Reoco e quale sia lo scopo primario del suo utilizzo.
Il mercato NPL è ormai maturo, ciò che va affinandosi negli anni è la specializzazione e la competenza degli attori. Per chi tratta il nostro segmento conoscere lo strumento Reoco equivale all’ABC.
Anche in considerazione delle recenti novità normative (vedi anche: https://www.gma.it/it/reoco-istruzioni-per-luso/) tutti gli operatori, o quasi, si sono dotati di un’entità giuridica per partecipare alle aste e più in generale per intestarsi gli immobili oggetto di garanzia dei loro crediti. I vantaggi derivanti dall’utilizzo dello strumento sono evidenti.
Sono però altrettanto evidenti gli SVANTAGGI?
Probabilmente no, o forse non ancora. Chi come noi utilizza questo modus operandi da molti anni ha maturato un’esperienza tale da poter individuare alcune criticità; a volte intervenire con una Reoco produce vantaggi solo apparenti nel breve periodo, ma nel lungo periodo potrebbe produrre maggiori costi e difficoltà di gestione.
Ecco a nostro parere quando è meglio NON utilizzare una Reoco:
- quando l’asset NON è un asset liquido.
Il valore di perizia non è l’unico parametro da considerare per prezzare un bene, è anche importante capire il grado di liquidità dell’asset nel mercato corrente. L’esempio più classico è quello delle ville costruite in zone poco liquide, dove i periti possono valutare l’immobile basandosi sul valore al mq ma poi, alla prova del mercato, la domanda si approccia con cifre completamente diverse. Peggio ancora se l’asset è valutato in maniera corretta ma la domanda è scarsa; - quando il prezzo d’asta NON è sceso almeno del 30% rispetto al valore di realizzo su libero mercato.
La percentuale di scarto è volutamente significativa, soprattutto per asset di piccole dimensioni dove i costi fissi hanno un’incidenza importante. A volte anche un buon modello software non è in grado di prevedere gli imprevisti connessi al repossess, meglio quindi adottare un approccio conservativo; - quando NON è perfettamente chiara la way-out.
Questo vale soprattutto per gli immobili da completare e/o a destinazione ricettivo/commerciale. Possono verificarsi diversi scenari in corso d’opera, l’utente deve poterli prevedere e pertanto avere liquidità e mezzi necessari per ogni tipo di intervento; inoltre va considerata la fiscalità di ogni singola operazione; nel nostro Paese esistono molteplici casi di applicazione che determinano scenari completamente diversi (basti pensare al pro-rata); - quando NON c’è una struttura dedicata all’interno dell’azienda.
La gestione dei crediti e la gestione immobiliare sono due attività distinte e devono essere seguite da due dipartimenti con competenze diverse. Una volta acquisito un bene tramite Reoco, l’attività a seguire è da considerarsi in tutto e per tutto property management. - quando NON sono chiari i costi di gestione.
La proprietà di un immobile genera una serie di costi, quali ad esempio imu, spese condominiali, costi di manutenzione, spese gestionali interne, deprezzamento da utilizzo o deterioramento da inutilizzo. E’ importante creare un modello che tenga in considerazione il maggior numero di variabili e imprevisti.
A questo proposito GMA organizza il giorno 9 ottobre un seminario a Milano sul tema; presto ne divulgheremo i dettagli. Scrivi a info@gma.it per essere aggiornato.
Emanuele Grassi
