L’idea di realizzare un’operazione di cartolarizzazione immobiliare nasce in pieno lockdown da una serie di fattori concomitanti in primis ovviamente il tempo extra che potevamo dedicare all’innovazione. Tra tutti gli altri citeremo poi per economia di spazio solo quello più importante per noi, ovvero la possibilità di coniugare l’attività immobiliare con uno strumento snello come un SPV e la possibilità di finanziarlo attraverso l’emissione di titoli obbligazionari asset-backed, già noti ai nostri investitori di fiducia.
Chi come noi tratta crediti ipotecari spesso e volentieri entra in contatto con opportunità immobiliari di ogni genere; a seguito dell’introduzione dell’art.7.2 della legge sulla cartolarizzazione (DL Crescita del 30.4.2019) abbiamo un importante strumento in più per la strutturazione di operazioni immobiliari. Dello strumento si parla spesso accostandolo all’operatività in NPE; in realtà le similitudini riguardano più la struttura finanziaria che l’operatività in senso stretto, ovviamente molto differente. L’unico vero punto di contatto riguarda l’attività di repossess per la quale può risultare più conveniente in alcuni casi riformulare la tradizionale struttura SPV/7.1 con una 7.2, soprattutto nei casi in cui utilizzare una Reoco 7.1 non porta vantaggi fiscali o addirittura non è consentito.
Il primo immobile che abbiamo acquisito a tramite di una 7.2 tempo fa è stato posto a garanzia di un credito che per svariate ragioni non siamo riusciti ad acquisire. Da tempo sapevamo che l’acquirente d’asta lo aveva messo in vendita e ci è sembrata l’occasione giusta per aprire la trattativa. Si tratta dell’ex Royal Hotel di Spotorno (www.royalspotorno.it) i cui spazi sono stati convertiti quota parte in unità residenziali, quota parte in RTA e in una struttura di talassoterapia. Al momento dell’acquisto l’immobile versava in condizioni di abbandono e degrado totali, con tutte le problematiche strutturali e sociali annesse.
GMA nel suo ruolo di Asset Manager ha selezionato tutti i professionisti e i fornitori coinvolti nell’operazione e ha coordinato in fase iniziale la progettazione, il cambio destinazione d’uso e la convenzione con il comune che ci ha concesso di ricavare 26 unità a uso residenziale. Parte degli oneri sono stati convertiti in opere pubbliche quali ad esempio il rifacimento della passeggiata di un buon tratto del lungomare cittadino; l’operazione ha avuto in questo senso anche valenza di riqualificazione urbana per il Comune, ha indubbiamente contribuito a valorizzare il territorio e sarà un nuovo polo attrattivo per i turisti. La fase di ristrutturazione è sostanzialmente finita, rimane da completare la talassoterapia e stiamo per consegnare gli appartamenti. Il 75% circa di essi è stato promesso in vendita prima del completamento delle opere.
I sottoscrittori delle notes di questa operazione di cartolarizzazione (che comprende un altro immobile, anch’esso attualmente oggetto di ristrutturazione) sono investitori istituzionali per la quota più rilevante; la restante quota è stata sottoscritta da clienti professionali su richiesta quali family office e HNWI. Una delle particolarità dello strumento 7.2 è la possibilità di emettere diverse tranches di titoli in modo più semplice rispetto a una cartolarizzazione di crediti (senza ad esempio dover soddisfare la cd. retention rule o risk retention); questo consente di coinvolgere nelle operazioni soggetti con propensione al rischio e obiettivi finanziari anche molto diversi tra loro. Per la ristrutturazione degli asset è stata dedicata una quota del tiraggio complessivo ed è stata prevista la possibilità di reimpiegare parte dei proventi per ammortizzare gli oneri finanziari dell’operazione.
Alla cartolarizzazione immobiliare si estendono ovviamente tutte le peculiarità e i vantaggi della Legge 130/99. Citiamo i più importanti: segregazione patrimoniale a favore degli obbligazionisti ed esenzione IRES/IRAP per i proventi derivanti dagli asset cartolarizzati. Ancora oggi a circa tre anni dall’introduzione di questa novità la maggior parte delle cartolarizzazioni immobiliari attualmente sul mercato nascono da iniziative di soggetti più legati al mondo ABS/obbligazioni più che dall’iniziativa degli immobiliaristi. A mio parere la vera svolta si avrà quando lo strumento si diffonderà nelle iniziative degli immobiliaristi puri; si avranno a quel punto diversi effetti benefici, tra i quali una maggiore quantità di finanza alternativa a disposizione di questo mercato e una maggiore regolamentazione delle transazioni a tutela di tutte le parti coinvolte.
Emanuele Grassi
